O CUB pode ser usado como parâmetro de avaliação?

Neste Blog abordamos um dos principais serviços oferecidos pela Global Consult, que é a AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS. A equipe de engenharia da Global alerta neste Blog para as diferenças entre um Laudo emitido conforme orientações da ABNT e uma avaliação utilizando apenas o CUB como referência.

Como já citamos em um Blog de agosto/25, a “ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens estabelece que os laudos de avaliação podem ser classificados em três níveis de precisão (Nível I, Nível II e Nível III), que refletem a profundidade da pesquisa, a qualidade das informações utilizadas, os procedimentos adotados e a confiabilidade do resultado obtido”.

Antes de apresentarmos as diferenças entre os Laudos com base na ABNT 14.653 e uma avaliação usando o CUB como referência, vamos apresentar os principais conceitos e características do CUB.

O que é CUB

O CUB/m² é um índice calculado mensalmente pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil (Sinduscon), regulamentado pela Lei nº 4.591/1964 e pela NBR 12.721 da ABNT. Ele reflete o custo médio por metro quadrado para a construção de determinados padrões de edifícios residenciais, comerciais ou de serviços.

OBS da equipe Global Consult

Por este conceito, um imóvel igual terá o mesmo valor em CUB, independente da sua localização, em uma área nobre da cidade e em outra desvalorizada. Isso causa distorção.

Objetivo
Serve como um parâmetro de referência para orçamentos, contratos de obras, financiamentos imobiliários e correções monetárias em contratos de compra de imóveis na planta.

Composição
O cálculo do CUB considera o preço médio de materiais de construção, mão de obra e equipamentos, com base em projetos-padrão definidos pela ABNT.

OBS da equipe Global Consult

O CUB não inclui o valor do terreno, projetos, taxas, impostos, lucros do incorporador ou despesas financeiras.

Tipos
São publicados vários CUBs diferentes, dependendo:

1. Do padrão construtivo (baixo, normal, alto);
2. Do tipo de edificação (residencial unifamiliar, edifício de apartamentos, galpões, etc.);
3. Da região do país (cada estado ou sindicato divulga os seus valores mensais).

Aplicação prática

4. Correção de parcelas em contratos de imóveis na planta;
5. Referência para elaboração de orçamentos de obras;
6. Indicador de evolução de custos do setor da construção civil.

Laudo ABNT 14.653

Exige levantamento detalhado e completo de dados de mercado, técnicos, documentais e físicos, utiliza metodologias aprofundadas e verificações complementares, é adequado para decisões críticas, como disputas judiciais, grandes transações, balanços contábeis regulados e apresenta “Margem de erro: a menor possível (tende a resultados mais consistentes)”.

Comentários da equipe Global Consult

Resumindo:

• O que é: indicador mensal que mostra quanto custa, em média, construir 1 m² de obra.
• Quem calcula: Sindicatos da Construção Civil (Sinduscon) em cada estado.
• O que inclui: materiais, mão de obra e equipamentos.
• O que não inclui: terreno, projetos, impostos, taxas, lucro e despesas financeiras.

Para que serve:

• Corrigir parcelas de imóveis na planta;
• Base para orçamentos de obras;
• Referência de custos no setor imobiliário.
• Em resumo: o CUB é um “preço de referência” do metro quadrado construído, usado como parâmetro de mercado, mas não reflete o custo final total da obra.

O CUB PODE SER USADO COMO PARÂMETRO PARA AVALIAÇÃO?

Resposta: Sim, porém não considera questões importantes e provavelmente o valor estará fora da realidade “comercial” do mercado. O CUB pode ser usado como parâmetro em avaliações, mas com alguns cuidados:

Em avaliações imobiliárias (como em perícias, laudos de garantia bancária ou seguros), o CUB serve como referência inicial de custo de construção, pois já expressa o valor médio do m² para determinados padrões construtivos.

Ele ajuda a estimar o custo de reprodução ou de reposição de um imóvel (quanto custaria construir hoje algo semelhante); porém, por ser um índice genérico, não considera aspectos específicos da obra, como: acabamentos diferenciados, fundações especiais, elevadores, áreas de lazer, projetos arquitetônicos, padrão do bairro, valorização do terreno etc.

Comentários da equipe Global Consult

Alertamos que na prática: O CUB não pode ser usado isoladamente para definir o valor de mercado de um imóvel; Ele é uma base de cálculo, que deve ser ajustada pelo avaliador com fatores complementares (padrão real da obra, depreciação, benfeitorias, localização etc.), conforme orienta a ABNT NBR 14.653 (Normas de Avaliação de Bens).

Conclusão: O CUB é um parâmetro válido e aceito em avaliações, especialmente para estimar custo de construção, mas não substitui o julgamento técnico do avaliador nem dispensa a aplicação de ajustes e métodos complementares, que constam de praxe em um Laudo de Avaliação emitido de acordo com as orientações da ABNT 14.653

Esperamos ter contribuído com a questão da ABNT NBR 14.653 versus CUB e colocamos a equipe de engenharia da Global Consult está a disposição para maiores detalhamentos sobre este serviço. Entre em contato através do nosso site www.globalconsultoria.com.br